一、法律法规及政策指引

1、了解相关法律法规。在上海，房地产公司转让受到《中华人民共和国合同法》、《公司法》等法律法规的约束，同时还需关注地方性的政策，如上海市房地产市场管理条例等。<

2、审查转让合同。转让合同应当明确双方的权利义务，包括转让价格、交割时间、违约责任等内容。

3、申请相关许可。根据相关政策，可能需要向上海市房地产管理部门申请转让审批。

4、缴纳税费。房地产公司转让涉及到资产交易，需缴纳相关的土地增值税、企业所得税等税费。

5、合规披露。在转让过程中，需依法履行信息披露义务，确保信息真实、准确、完整。

二、财务审计与评估

1、进行财务审计。对房地产公司的财务状况进行审计，确保财务报表真实可靠。

2、进行资产评估。对房地产公司的资产进行评估，确定其价值，为转让定价提供依据。

3、审查财务合规性。确保房地产公司的财务运作符合相关法律法规的要求，不存在重大违规行为。

4、制定财务规划。根据财务审计和资产评估结果，制定转让后的财务规划，确保转让顺利进行。

5、核实资金流动。审查房地产公司的资金流动情况，防止转让过程中出现资金风险。

三、合同协商与签订

1、洽谈条件与条款。双方就转让的条件、价格、交割时间等进行协商，并确定转让合同的条款。

2、明确权利义务。转让合同中需明确双方的权利义务，包括转让方的权利保障和受让方的履约义务。

3、规避风险。合同中应考虑各种可能的风险因素，并约定相应的风险分担机制。

4、合同履行方式。确定合同的履行方式，如一次性交割或分期交割，并明确相关的支付方式。

5、签订正式合同。经过双方协商一致后，签订正式的转让合同，并依法办理公证手续。

四、交割与过户手续

1、整理资料准备。转让双方需准备好所有相关资料，包括公司章程、财务报表、资产清单等。

2、完成交割手续。按照合同约定的时间和地点，完成交割手续，包括资金支付、资产移交等。

3、办理过户手续。依据转让合同的约定，办理房地产公司的股权过户手续，确保权利的合法转移。

4、履行其他义务。除股权过户外，还需履行其他合同约定的义务，如承担相应的税费和其他费用。

5、完善后续手续。确保转让后的公司信息在相关部门进行更新，如工商局、税务局等。

综上所述，上海房地产空壳公司的转让涉及法律法规遵从、财务审计评估、合同协商签订以及交割过户手续等多个方面。只有在各个环节都能够妥善处理，转让过程才能顺利进行，确保各方合法权益得到有效保障。